一房两卖!房主被判双倍返还定金20万元

        小张（化名）是一房两卖的房主，是导致合同目的落空的违约方，是双倍返还定金的当事方。日前，大连中院判决的一起诉讼案件中，从违约方的角度来看，《民法典》第五百八十八条的适用避免了守约方获得超过其损失的权益，体现了法律在提升交易效率与保护当事人权益之间的谨慎平衡。
        一房两卖   卖家和中介被诉至法院
        当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。《民法典》第五百八十八条是关于定金罚则的规制。一般来说，该条款解决了定金罚额不足以保障守约方权益的困境。但该起诉讼案中《民法典》第五百八十八条的适用避免了违约方不该承担的损失。
        “一房二卖，我违约了。”小张通过房屋中介将房子卖给崔女士，并与崔女士签订了买卖合同，约定房屋售价450万元，定金10万元冲抵房款。同时，小张、崔女士、中介公司三方通过“贝壳找房”APP线上签订《中介服务合同》，约定中介费8万元，小张承担5.75万元，崔女士承担2.25万元，于合同签订当日向中介公司支付。崔女士在合同签订当日向理房通资金存管专用户存入定金10万元，其中5.75万元转为小张需支付的中介费。同时，她又向中介公司账户支付了她需要支付的中介费2.25万元。小张合同签订当晚反悔，要将房子另卖他人。崔女士很生气，要小张双倍返还定金20万元，并要中介公司和小张共同偿还中介费2.25万元。
        按照法律规定及合同约定，双倍返还定金，小张认可。但这其中有10万元作为定金在理房通资金存管专用户，还有中介费2.25万元，需要由中介公司返还，中介公司拒绝。中介公司代理人掏出《中介服务合同》，大意为：违约方应该承担违约责任，中介公司有权收取中介费，无须退还，小张自行承担全部赔偿责任。小张把APP打开，页面清楚承诺：“交易不成、佣金全退”。小张与中介公司各执一词，崔女士将小张与中介公司一同告上法庭。
        公平判决   违约方避免支付超额损失
        一审法院判决：小张双倍返还崔女士定金20万元（其中10万元由中介公司返还）、中介费2.25万元。小张不服，他认为应该由中介公司退还崔女士中介费2.25万元。中介公司也不服，中介公司认为10万元定金中的5.75万元已转为中介费，只能返还崔女士剩余的4.25万元；5.75万元由小张返还崔女士。小张上诉至大连中院。
        大连中院民二庭将本案焦点归纳为两个，一是崔女士支付的2.25万元中介费应否由小张予以赔偿；二是中介公司应否向崔女士返还定金10万元。关于焦点一，《民法典》第五百八十八条第二款规定：“定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。”定金具有金钱惩罚性，违约金也有，应择一适用。因小张违约，一审判决支持了崔女士双倍返还定金20万元的诉讼请求，各方无异议。如果崔女士能够证明定金不足以弥补其实际损失，那么，小张才需要承担额外违约责任。因此，小张无需再赔偿中介费2.25万元。关于焦点二，中介公司与“贝壳找房”APP是合作关系，“贝壳找房”APP页面确有“不收取佣金”承诺，但该中介公司并不认可，因此各方产生较大争议。
        主审法官大连中院民二庭张钱经过走访调研，了解到上述情况并不是简单个例。于是，向大连贝壳公司发出司法建议，建议进一步明确品牌承诺，对内部管理进行复盘和改进。三天后，大连贝壳公司回函表示，“交易不成、佣金全退”的服务条款适用案涉中介公司。同时承诺，将进一步强化签约后服务流程管控力度，力争消除平台内合作的房地产经纪公司拒绝按品牌服务承诺履行的现象。
        “买卖双方在通过APP平台交易二手房时，不仅要留意平台的品牌承诺，更需要仔细查看签字确认的书面合同内容，发现不一致时应及时咨询中介公司与平台客服，重视并保存好沟通解释的证据。”张钱法官提示说。最终，大连中院变更判决：小张向崔女士赔偿定金20万元，其中10万由中介公司返还，另10万由小张赔偿。《民法典》第五百八十八条为小张省下了2.25万元。小张深刻感受到了立法与司法以审慎的态度确保公平正义，“尤其我曾经坐在被告席上。”   张钱   王璐半岛晨报、39度视频记者岳宇艳